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もくじ
築20年のマンションの資産価値と高く売るためのポイント
「築20年のマンションって売れるのかな」、「賃貸に出した方がいいんじゃない？」
など疑問をお持ちの人も多いのではないでしょうか？
結論からお伝えすると、築20年のマンションは、十分価値があり需要も高いです。
証拠として、東日本不動産流通機構が発表しているデータをお見せします。
2017年時点の首都圏の中古マンション平均築年数は、ちょうど築20年を少し超えたあたりです。
つまり築20年は決して築古ではなく、むしろ平均値にあたるのでまったく問題ありません。
ただし築20年であっても、売却のポイントを理解していなければ、高値での売却は望めません。
今回は、現役の不動産営業マンの筆者が高値売却のポイントを詳しく解説していくので、しっかりと読み込んでくださいね。
先に結論として、築20年のマンションを売却する上で最も重要なキモをお伝えしておきましょう。
それは、『まずは必ず所有しているマンションの評価額を、複数の不動産会社に査定依頼する。』ということ。
何も考えずに、近所の不動産会社やCMで見たことのある大手に所有しているマンションの売却を依頼してしまう人は、確実にマンション売却に失敗します。
なぜなら、その不動産会社が出した査定額が本当に妥当なのか、相場価格なのか分からないから。
例えば、不動産会社が２５００万円という査定額を出してきたとして、その金額が妥当かどうかは不動産のプロでないあなたには判断がつかないはずです。
本来であれば３０００万円で売ることもできたマンションを２５００万円で安売りして、知らずのうちに５００万円も大損してしまった。
1社にだけ所有しているマンションの査定をし、失敗をしてしまう方は非常に多いです。
大切なのは、不動産一括査定サイトなどを活用して、複数の会社の査社を比較すること。
「2500万円」「3000万円」「3200万円」など、複数社の査定額を比較して検討することで相場価格を把握でき、安売りしてしまうリスクを回避できます。
NTTデータグループが運営する日本初の一括査定サイト「home4u」を活用すれば、事前の厳しい審査を通過した優良不動産会社にまとめて査定の依頼をかけられます。
スマホやパソコンから簡単に無料で依頼が出来ますし、少しの手間を惜しんで100万円単位の損をしてしまわないよう、必ず1番最初にチェックをしておくことをおすすめします。
（※home4U以外の不動産一括査定サイトについて知りたい人は、下記の関連記事も合わせて参考にしてみてください。）
関連記事→不動産一括査定サイト33選ー評判も良い1番使えるサービスはコレ！
また、より高値で早く売却したいというにおすすめしたいのが、「SRE不動産」です。
売却を専門としている「SRE不動産」は、東証プライムにも上場しているソニーグループの一員企業。
100％売主側に寄り添った売却戦略を練ってくれるので満足度も高く、高額売却を続々と実現しています。
ITを活用した精度の高い査定価格をWEB上で出してもらえる点も魅力的です。
不動産売却を考えている方は、一括査定サイトと合わせてぜ是非「SRE不動産」も活用してみてください。
前置きが少し長くなってしまいましたが、重要なことなので先に伝えておきました。
それでは築20年のマンションの売却に悩んでいる方のために、相場と売る時のポイントをご説明していきます。
築20年のマンションは資産価値がどれくらい下がってしまうのか
一般的に、木造の戸建は築20年を過ぎると価値がなくなると言われていますが、築20年のマンションの資産価値はどれくらいなのでしょうか。
マンションは多くの戸建てと違い、鉄骨や鉄筋造ですから、築20年で価値がなくなるということはありません。まだまだ資産価値があります。
もう少し具体的に、資産価値の下落率を説明します。
先ほども紹介した東日本不動産流通機構のデータから抜粋した、築年数と㎡単価の関係性です。
| ㎡単価 | |
| 築0～5年 | 76.97万円 |
| 築6～10年 | 65.53万円 |
| 築11~15年 | 58.65万円 |
| 築16～20年 | 49.67万円 |
| 築21～25年 | 34.95万円 |
| 築26～30年 | 29.49万円 |
| 築31年～ | 31.19万円 |
築20年ごろになると、㎡単価ベースで40～50％ほど価値が下がっていることが分かりますね。
新築で4000万円で購入したマンションなら2000万円、3000万円なら1500万円ほどになると考えておけばいいでしょう。
ただし、駅近の好立地であったりリフォーム歴がある場合は、上記ほど資産価値が下落しないケースもあります。
築20年のマンションの耐震性‐地震とか大丈夫？
不動産の耐震性は、1981年に基準が大きく見直されました。
1981年以降に建築確認をとっているマンションであれば、従来のものから耐震性が大幅に見直されている「新耐震基準」で建てられています。
現在、築20年のマンションであれば、例外なくこの新耐震基準で建てられているでしょう。
必ずしも地震の際に倒壊しないという保証はありませんが、買主はこの「新耐震基準」で建てられたマンションかどうかを気にする方が多くいらっしゃいます。
○許容応力度計算（一次設計）
特徴「中規模の地震動でほとんど損傷しない」ことの検証を行う。（部材の各部に働く力 （部材の各部に働く力≦許容応力度）
⇒建築物の存在期間中に数度遭遇することを考慮すべき稀に発生する地震動に対してほとんど損傷が生ずるおそれのないこと。
○保有水平耐力計算（二次設計）
※
特徴「模 検 大規模の地震動で倒壊・崩壊しない」ことの
検証を行う。（保有水平耐力比 Qu／Qun≧１）
⇒建築物の存在期間中に１度は遭遇することを考慮すべき極めて稀に発生する地震動に対して倒壊・崩壊するおそれのないこと。
引用参考：建築基準法の耐震基準の概要-国土交通省
その点、築20年のマンションは新耐震基準で建てられていますので、強みになると言えます。
築20年のマンションを賃貸にだすという方法はあり？
築20年のマンションを賃貸に出すか、売却に出すか悩んでいる人もいるでしょう。
しかし、住宅ローンを借りてマンションを購入している場合は、銀行に許可を得ずに賃貸に出すことはできません。
銀行は、借主が居住する前提で低金利かつ長期での融資を実行しています。
住宅ローンの借り主が家に住まずに、他の人に貸し出すことは契約違反に当たるので、銀行から一括返済を求められるケースがあるのです。
もちろん、そもそも住宅ローンを借りていない人やすでに完済済みの人であれば問題はありません。
もしどうしてもマンションを賃貸に出したいであれば、まずは銀行に相談をしてください。
住宅ローンのままで賃貸に出せない場合は、アパートローンに切り替える事で賃貸に出すことも可能なので。
賃貸に出すことができたとしても、リスクはつきものです
仮に、問題なく賃貸に出せる状況の人がいるとしましょう。
しかし、賃貸経営は立派なビジネスの一つで、手軽に手を出すべきものではありません。
空室や家賃の滞納リスクもありますし、貸し出した人に部屋の壁や床にキズをつけられたり、設備を壊されることもあります。
たとえ家賃収入が入ってこないとしても、管理費や修繕積立金、固定資産税の支払いは続きます。
ローンを完済していない場合は、当然ローンの返済も続いていくわけです。
賃貸をするかどうかはメリットだけではなく、デメリットをしっかりと理解した上で判断するようにしましょう。
参考→マンションを売るか貸すかどっちがいい？メリットデメリットから比較！
2019年は絶好のマンションの売り時
筆者が賃貸をお勧めしないもう一つの理由に、2019年がマンションの売り時であることが挙げられます。
2019年現在、首都圏のマンションを中心に不動産価格は上昇を続けています。
東日本不動産流通機構が発表している中古マンションの成約価格の推移を見てみてください。
参考：首都圏不動産流通市場の動向（2018年）｜公益財団法人東日本不動産流通機構
東京オリンピックの開催が決まった2013年あたりから、右肩上がりに成約価格が上昇しているのが分かるはず。
データは2018年で止まっていますが、2019年の今も不動産市況は高値で推移しており、高値売却できる可能性が非常に高いです。
また、2019年は過去最低レベルの低金利を記録しているので、購入する人にとってもメリットが大きいです。
2019年の売り時を逃してしまうと、次にいつこれだけ条件のそろった売り時が来るのか分かりません。
売却か賃貸を検討しているのであれば、今のタイミングは売却がおすすめです。
築20年のマンションの固定資産税はどれくらい？
マンションの固定資産税は、土地分と建物分で分けて考えられます。
土地の固定資産税は、大きな地価の変動がなければあまり変わらないものですが、建物の固定資産税は、築年数とともに安くなっていきます。
築20年のマンションの建物分の固定資産税は、新築時に比べると50％程度になります。
あくまで概算ですが、例えば新築時に、土地の固定資産税が5万円、建物の固定資産税が5万円で総額10万円だったと仮定しましょう。
20年後には、土地の固定資産税が変わらないと考えると、土地分5万円、建物分25,000円で総額75,000円となる計算です。
固定資産税は、これからも築年数を重ねるにつれて徐々に安くはなりますが、マンションは所有しているだけで固定資産税に加えて管理費、修繕積立金などの維持費が掛かるものです。
やはり、「売りたいと思った時が売り時」と言われるのには、売却を迷っている間も、この維持費を支払い続けなければならないというのも理由の１つです。
一方、買主にとっては、築浅のマンションに比べて築20年のマンションは、固定資産税を安く抑えられるので、メリットと言えるでしょう。
築25年以内のマンションなら住宅ローン控除が使える！
築20年のマンションは、買い主にとってあるメリットを残した状態です。
それは、住宅ローン控除を受けられること。
住宅ローン控除は新築を取得した時だけ受けられると考えている人がいますが、間違いです。
一定の条件を満たした場合に限りますが、中古マンションを購入した場合でも住宅ローン控除は受けられます。
必要な条件は以下の通り。
- 自分（買い主）が居住するための物件購入であること
- 床面積50㎡以上
- 耐震性能を保有していること（マンションなら築25年以内か、耐震基準に適合していることを証明できることが条件）
- 住宅ローンの借入期間が10年以上
- 合計の所得が3000万円以下であること
買い主側の条件も多いですが、売り主側は床面積と築年数25年のマンションであれば条件を満たしています。
住宅ローン控除を受けられる旨をアピールできれば、買い主が購入に踏み切る後押しになるでしょう。
築20年のマンションはリフォームすべき？
築20年は、決して新しいマンションであるとは言えません。
人によっては、リフォームをしなければ売れないのではないか？と不安に感じている人が多いはずです。
しかし、結論から言うとリフォームを実施する必要はありして売れる保証がありません。
明らかに見た目を損ねるほどキズがついて居たり壊れている設備がある場合の修繕は必要ですが、見た目をより良くするためのリフォームは必要ないです。
理由は2つあります。
1つ目は、かけたリフォームの費用以上に高値で売れる保証がないこと。
2つ目は、中古マンションを安く買って自分好みにリフォームしたい人の層がいること。
の2点です。
たとえ500万円かけて大規模なリフォームをしても、元の価格に500万円以上上乗せむしろ、周辺の同じようなマンションの中では割高になってしまうため、売れにくくなる可能性さえあります。
また、わざと少し古いマンションを安く買って自分の好みに合わせてリフォームをしたいのに、先にリフォームをされてしまっているがゆえに購入の対象から外れることがあります。
結論は、最低限の修繕にとどめて、後は買い手にゆだねる方が早く売却できますよ。
築20年のマンションはいち早く売るのが一番
築20年は、住居にとっての節目となります。
水回り、給湯器、壁・床など、さまざまな設備の修繕や、交換をする必要がそろそろ出てくる時期だからです。
この節目の時期だからこそ、売却されるのをお勧め致します。
これから長く住むのであればリノベーションをしていけば良いでしょうが、遅かれはやかれ手放すのであれば、そのままにしておく方が得策です。
また、当然のことながら築年数とともに、更にマンションの価値は下がっていきます。
維持費用も継続して掛かるものです。築20年のマンションは、まだまだ需要のあるうちに売却するのが賢明です。
築20年のマンションを少しでも高く売却する方法
冒頭でもお伝えしましたが、築20年のマンションを売却するときに必ずすべきことは、複数の不動産会社の査定額を比較すること。
1社にだけ査定を依頼すると、築古のマンションは相場より低く見積もられてしまうことがあります。
複数社から見積もりを取ることで、相場以下の査定額で売却を始めるリスクを回避できます。
ただし、1社ごとに査定を依頼するのは面倒ですし、何度も同じやり取りをしなければいけません。
そこで活用してほしいのが、不動産一括査定サイトです。
日本初の不動産一括査定サイトHOME4Uなら、日本全国の信頼できる不動産会社1300社と提携をしています。
自分の物件エリアの売却に強い不動産会社にまとめて査定の依頼ができるので、ぜひ活用してみてください。
早期に売却したいなら買取も視野に入れましょう
マンションを売却しようと考えている人の中には、「売却価格は安くてもいいから早く確実に手放したい」と考えている人もいるかもしれません。
その場合は、不動産会社の「買取」を利用してみるといいですよ。
買取は、通常の相場価格よりも2割ほど価格が落ちるデメリットがあるのですが、
- 直接依頼をすれば仲介手数料無料
- 瑕疵担保責任を負う必要がない
- 周囲に知られずに売却を終わらせられる
- 事前にリフォームや修繕をする必要がない
などの、買取特有のメリットもあります。
一般的な不動産会社が仲介する形での売却であれば、早くても3か月～6か月ほど、長ければ1年以上売却に時間がかかる場合があります。
買取であれば、買取価格に納得すればすぐにでも現金化することができるので、大幅な時間と手間の削減につながるのです。
「買取を利用すると安くなる」と考えて最初から選択肢に入れていない人が多いですが、その分多くのメリットがあることも知っておきましょう。
買取の場合もかならず複数社から見積もりを取りましょう
買取の場合の査定額は、そのまま売却価格に直結します。
会社によって数百万円単位で買取価格が違うので、絶対に1社の査定額で依頼する会社を決めないようにしてください。
ただし、先ほど紹介したような不動産一括査定サイトに依頼をしても、買取に対応していない不動産会社が多く含まれています。
買取はある程度資金力のある企業しか行えない上に、大手であっても買取は実施していない会社も多いです。
そこで活用して欲しいのが、不動産一括査定サイトのすまいValue。
「三井のリハウス」、「住友不動産販売」、「東急リバブル」といった大手6社が共同で運営しているので、買取の査定をまとめて依頼できます。
上記6社以外に査定の依頼がかかることがないですし、業界を代表する6社に査定を依頼しておけば、まず買取で安売りして損をしてしまうような事態は避けられるでしょう。
不動産一括査定サイト「すまいValue」の公式サイトはこちら⇒
築20年のマンションを売却する際のQ＆A
最後に、築20年のマンション売却をする際のちょっとした疑問に答えていくので、参考にしてみてください。
築20年のマンションは、ローンが残っていても売却できる？
築20年のマンションであれば、新築で購入したとしてもまだローンの支払いが残っているケースが多いでしょう。
結論から言うと、ローンが残っているマンションでも売却することは可能です。
ただし、売却のタイミングで残っているローンを全額一括返済する必要があります。
例えば、ローンが1000万円残っているマンションが1300万円で売却できた場合、売却代金から1000万円を支払うことで完済できます。
ただし、ローンが1000万円残っているマンションが500万円でしか売れなかった場合、残りの500万円は自己資金か別のローンを組んで返済しなければいけません。
マンションを売却する前の段階でローンの残債と、マンションの査定額を確認し、一括返済ができるめどが立つか確認しておくことが重要です。
築20年のマンションは売却できる？ 資産価値と高く売るための方法まとめ
築20年ほどのマンションは、これからまだまだ住むことができますし、購入費用を安く抑えられ、なおかつ新耐震基準で耐震の問題も安心できますので、需要が高いのが現状です。
また、築20年というと、マンションの節目の時期。この売却チャンスを逃すと、あらゆる箇所の修繕が必要になる上、需要も年々落ちていきます。
まずは、ご所有のマンションがどれくらいで売れるのかを知ることから始めましょう。
ローン残債がある方などは、売却価格の目安を知ることで、今後のお住まいや生活の見通しを立てることができます。
不動産会社に査定の依頼をし、併せて売却の方針や今後のことを相談されると良いでしょう。その際には、一括査定サイトの活用をお勧め致します。
不動産会社に査定を依頼するときは、複数社の意見を聞くことが、正確な査定額を知るために必要です。
一括査定サイトであれば、面倒な手間はなく、一括で複数社に査定依頼をすることができます。
当サイトでは一部アフィリエイトプログラムを利用し、 サービス紹介を行っています。